Николай Неплюев: ипотечные ценные бумаги. Принцип работы и зарубежный опыт

^{Неплюев николай Владимирович, член совета директоров ПАО «Тольяттиазот»}

В последнее время в России распространяется практика секьюритизации ипотечных кредитов, что расширяет выбор низкорисковых инструментов для отечественных инвесторов. Неплюев Николай Владимирович, член совета директоров ПАО «Тольяттиазот», подробно рассмотрел механизм работы ипотечных ценных бумаг, преимущества их эмиссии и основные проблемы американской двухуровневой системы ипотечного кредитования.

Секьюритизация рынка ипотечного кредитования

Огромный прогресс для рынка ипотечного кредитования был связан с процессом, который повышал ликвидность существующих активов компании, — с секьюритизацией. Принцип ее работы заключается в привлечении дополнительных источников финансирования за счет формирования пула низколиквидных активов, которые являются обеспечением для выпуска ценных бумаг. За счет секьюритизации внеоборотные активы списываются со счета банка и поступают ипотечному агенту, который выпускает облигации. Появление такого механизма было вызвано множеством предпосылок. Среди них Неплюев Николай Владимирович выделяет:

• развитие фондового рынка;
• ужесточение юридических требований к структуре банковского капитала;
• поиск инвесторами новых финансовых инструментов.

Движение активов и обязательств во время секьюритизации ипотечного кредита также описаны ниже:


 
1. Банк перечисляет заемщику денежные средства под залог жилого имущества.
2. Банк передает сформированный пул во владения ипотечного агентства.
3. Ипотечное агентство совершает оплату по сделке.
4. Инвестор приобретает ипотечную ценную бумагу.
5. Агентство получает денежные средства от продажи.
6. Заемщик оплачивает проценты по кредиту и возвращает часть долга.
7. Банк забирает процент от оплаты по кредиту за обслуживание и перечисляет средства агентству.
8. Агентство распределяет выплаты по выпущенным облигациям и начисляет дивиденды.

Кредитная организация формирует портфель ипотечных кредитов, во время которого рассматриваемые для секьюритизации активы проходят андеррайтинг. Исследуется кредитная история заемщика, оценивается вероятность погашения выдаваемого кредита, предсказываются другие риски, связанные с данной операцией. На выходе кредитная организация распределяет выданные кредиты по надежности и создает пулы. Далее работники банка оформляют закладную, согласно которой должник обязуется ежемесячно производить аннуитетные платежи (выплаты по долгу равного размера через равный промежуток времени) до момента погашения обязательства.

После оформления кредита банк продает задолженность с ее обеспечением ипотечному агентству и становится посредником между эмитентом и заемщиком. Основанием для передачи актива является договор купли-продажи закладной, заключенный между банком и ипотечным агентством.

Таким образом, кредитор, выходя на сделку с ипотечным агентом, получает возможность решить следующие проблемы:

• снижение рисков за счет списания дебиторской задолженности;
• повышение ликвидности активов;
• привлечение новых объемов ипотечных кредитов.

Помимо основных финансовых агентов в модели участвуют страховые компании, которые в большинстве случаев являются государственными. Неплюев Николай Владимирович отмечает, что государственные гарантии особенно положительно отражаются на рейтингах ценных бумаг, которые составляют специализированные организации. Национальные и мировые рейтинговые агентства присваивают старшим траншам ипотечных ценных бумаг наиболее высокие рейтинги, которые превосходят на несколько позиций ценные бумаги оригинатора (кредитная организация, предоставляющая пулы ипотечных долгов эмитенту).

Неплюев Николай Владимирович о вторичном рынке ипотечного кредитования

При упоминании вторичного рынка ипотечного кредитования нельзя не отметить американские события 2008 года, когда огромные объемы эмиссии ипотечных облигаций стали одной из причин начала кризиса. Основной проблемой являлся рост дефолтов ипотечных долгов с низкой надежностью. За период 2000–2005 гг. наблюдался рост цен на рынке недвижимости, что делало выдачу ипотечных долгов крайне выгодной для кредиторов. В это время в США сильное распространение получила выдача ипотечных кредитов с плавающей ставкой — нестандартных кредитов. Данный вид кредитов распространился на американском рынке, и в 2007 году они стали составлять 67 % от всех выданных ипотечных займов. Fannie Mae и Freddie Mac (ипотечные агенты) начали поддерживать секьюритизацию кредитов с повышенными рисками, которые компенсировались за счет плавающей процентной ставки по долгу.

Привлекательность данного продукта стимулировала молодые ипотечные компании брать краткосрочные кредиты у более крупных банков для обслуживания клиентов с ненадежной кредитной историей. Также распространилось отсутствие первоначальных взносов при выдаче денежных средств заемщику. Если после покупки инвестором ценных бумаг, обеспеченных этими кредитами, заемщик задерживал выплаты, то инвестор имел право вернуть их первоначальному кредитору. Стремление ипотечных организаций к привлечению новых клиентов впоследствии привело к внутреннему снижению ставки по ипотеке. Это происходило до того момента, пока их прибыльность от выдачи одного кредита не приблизилась к нулю. После этого они начали привлекать больше клиентов, снижая требования к заемщикам.

Как можно наблюдать на графике ниже, в 2007 году началось снижение стоимости недвижимости в Соединенных Штатах. В результате залог по ипотечным кредитам был не в состоянии покрыть сам долг, из-за чего начали возрастать плавающие процентные ставки по существующим кредитам. Описываемая политика привела к многочисленным отказам по долгам из-за отсутствия возможности их выплаты. Подобная тенденция отразилась на кредиторах нестандартных кредитов, которые больше не имели возможности к пополнению кредитных ресурсов, а неуплаты заемщиков привели к отсутствию прибыли. Таким образом, у ипотечных компаний не было достаточно средств, чтобы покрыть убытки от большого количества дефолтов, что привело к банкротству многих участников ипотечного рынка. Были необходимы не только меры регулирования выдачи ипотеки, но и изменения в политике компаний Fannie Mae и Freddie Mac, которые и стимулировали появление нестандартных кредитов.


 ^{Средняя стоимость недвижимости в США в 2005–2020 гг.}

В 2008 году количество банкротств ипотечных организаций дефолтов по сделкам достигло рекордных значений. Общая сумма задолженностей по ипотеке на пике составила около 98 миллиардов долларов. Более миллиона граждан Соединенных Штатов были не в состоянии покрыть обязательства перед банком, что привело к массовой потере недвижимого имущества, оставленного в залог.

Привлекательность ипотечного жилищного рынка упала среди не только заемщиков, но и инвесторов, что сказалось на уровне доверия к ИЦБ. Это было непосредственно связано с неисправной методикой оценки рисков секьюритизируемых кредитов, что вызвало искажения в рейтингах. Неплюев Николай Владимирович приходит к выводу: система, которая предназначена для сокращения и перераспределения рисков, стала одним из инициаторов их сокрытия. Банкам было необходимо изменить свою ипотечную политику, что привело к следующим действиям:

• ипотечные компании повысили процентные ставки по выдаче кредитов, обеспеченных залогом;
• кредиторы стали внимательнее относиться к потенциальным заемщикам, повысились требования для оформления ипотеки;
• практически все ипотечные компании отказались от выдачи средств без первичного взноса.

Как можно заметить на графике ниже, объем эмиссии ИЦБ сильно сократился из-за введения государством строгих условий по отношению к кредитам, из которых формировались пулы для секьюритизации.


 ^{Объем эмиссии ИЦБ в США в млрд долларов}

«США отошли от кризиса путем распространения мер, повышающих уровень надежности выдаваемых кредитов. К примеру, большинство кредитных организаций теперь требуют от заемщика страхования заложенной недвижимости, а некоторые компании стали работать только с клиентами, имеющими страхование жизни и работоспособности. Подобные действия открывают банкам возможность выпускать ценные бумаги с надежным рейтингом, но в гораздо меньшем количестве», — заключает Неплюев Николай Владимирович.