Актуальные типы недвижимости для инвестицией. Прогноз на 2022 год. Часть I

Слышали ли вы фразу «Бог в мелочах»?

Каждому известно, что успех зависит от множества деталей.

Лучшими в своем деле становятся те, кто понимают в нюансах и обращают внимание на частности. Поэтому профессионалов единицы.

Чтобы стать чемпионом необходимо быть лишь на долю секунды быстрее другого супер атлета. 

Мгновение может отделять заветный пьедестал победителя от менее престижного второго места.

Бытует мнение, что все рынки перенасыщены и ничего нового в бизнесе создать уже нельзя. Невозможно удивить, занять место лидера, победить гигантов.

И вот приходит Илон Маск переворачивая всё в автомобильной промышленности. Там, где десятки лет успешно существуют Мерседес, БМВ, Лексус и другие авто концерны. Все они производят автомобили, и являются лучшими в своем сегменте: кто чуть быстрее, чуть экономичней, чуть практичней, чуть дешевле и так далее.

Компания «Whitewill» Олега Торбосова занимает лидирующие позиции в сегменте продаж квартир в новостройках Москвы, Дубая, Лондона, сосредотачиваясь на деталях и индивидуальном подходе к заказчику.

Ключом к успеху стало разделение бизнеса на мелкие составляющие, изучение, оптимизация процессов, создание детального описания, позволяющего провести обучение своих сотрудников без потери в качестве сервиса.

Он, например, придумал как не пропускать входящие звонки.

Олег создал систему, позволяющую консультантам за секунды найти нужный объект и релевантную информацию. «Whitewill» выделяется на рынке благодаря скорости обработки запроса клиента и именно так побеждает конкурентов.

Любой вид недвижимости хорош, пусть и порой встречаются более рискованные или менее прибыльные варианты.



Знакомые купили землю. Им гарантировали, что за 3-5 лет они смогут начать возведение дома. Мечта сбылась с некоторыми поправками. Разрешение было получено лишь через 11 лет и на построение коммерческой недвижимости. Таким образом инвестиция стала бессмысленной, ведь ждали в 4 раза дольше, получив в 2 раза меньше.

Мой клиент приобрёл офис у нашей компании (RECOM). Позже, решив диверсифицировать вклады, он выкупил участок под строительство. Его мотивировало желание стать успешным инвестором.

В итоге офисное помещение было реализованно с прибылью 70% за 3.5 года, а вот заработать на земле он не может уже 7 лет. Объяснить это легко - статус и валидность покупки остались неизменны.

Еще одна история из личного опыта.

Мой потенциальный клиент принимал решение вложить деньги в офис или в магазин.

Недавно торговые площади считались привлекательным направлением инвестирования.

Сейчас эта информация устарела.
Вот еще одна реальная и очень интересная история.

Один мой потенциальный клиент советовался и решал, что купить: офис или магазин.
Когда-то магазины были модными и привлекательными для инвестирования. Но это уже давно не так, по моему мнению.

Я объяснил, что сегодня сложно найти предпринимателя, заинтересованного в аренде комерческой недвижимости. Множество магазинов исчезают из-за шоппинга в интернете, а ресторанный бизнес несет большие потери по огромному ряду причин.

Он послушал и сделал наоборот, приобретя небольшой торговый комплекс в спальном районе. А потом минимум 6 лет терял, так как площади не сдавались. Недавно я увидел, что часть здания сдано под пекарню-кондитерскую. Надеюсь, это будет приносить доход, и он сможет реализовать остальные квадратные метры... когда-нибудь.

Важно отметить, что такие инвестиции провалены навсегда и в них нет здравого смысла.

Каждый может ошибаться, но немногие умеют делать работу над ошибками. Коммерческий центр необходимо было уже после года простоя, продавать.

История на закуску. Рон, мой знакомый, купил офис в успешном проекте в центре страны. Была возможность получить подсобную комнату, прямо там же. Теоретически, предложение интересное: минимальные вложения и высокая прибыльность, плюс несколько приобретений в одной локации.



А теперь детали решающие всё:
Стоило дополнительное помещение размером 10м 2 где-то 15,000 $, а сдавать его планировалось за 130 $ в месяц. Приблизительная доходность - 10% годовых. Удачная покупка, верно?

Но только когда строительство было завершено, на рынок вышло очень много складских помещений и потребность в них снизилась.

Оказалось - овчинка выделки не стоит. Из-за 130 долларов в месяц, владелец маленького склада должен работать с риелтором, платить ему, встречаться с арендатором, вести переговоры, спорить о пунктах договора, заниматься взиманием арендной платы. Ежегодно.

Допустим ситуацию, что арендатор оказался обманщиком и нарушает условия договора, тогда это тоже ложится на голову владельцу.

Эти выводы касаются небольших складских помещений, и я рекомендую отказаться от их покупки.

Если рассматривать склады - сейчас повышенный импорт всевозможных товаров, нужны огромные площади на десятки тысяч квадратных метров.

Речь идет об Израиле, но я допускаю, что утверждение верно для многих стран.

Промышленные хранилища становятся востребованным направлением, но это рынок опытных инвесторов закрытый для большинства средних и малых игроков.  С другой стороны, не боги же горшки обжигают.

Полезно знать об этом типе инвестирования и проверять в будущем как опцию. Ведь то, что не может один, могут позволить несколько участников.

Невозможное возможно, стоит только захотеть.

Вышеописанное, не значит, что есть устаревшие виды инвестиций. Помните, мы говорили о деталях и частностях? Есть инвесторы-спецы в конкретной нише, умеющие из неликвида получить конфетку.

Для примера выбора стратегии вложений, поделюсь личным опытом. Как я выбираю сферу недвижимости.

2000-2002 год. Я и мой брат купили квартиры в Беер Шеве. Они были 1-2-3 комнатные так как, более выгодно, приобретать компактные квартиры.

Две маленькие квартиры приносят больший доход чем одна большая, здание на 4 семьи прибыльней, чем два дома для двух жильцов. Возьмите это на заметку, я пока продолжу.

В нашем активе 7 единиц жилья стоимостью около 170 000 $. Здорово, правда?

Везде необходимо сделать ремонт, который нам обошелся в 50 000 $. Прибыльность была потрясающей. Мы зарабатывали 12% годовых. Но в каждой бочке меда всегда есть ложка дегтя…

К сожалению, такая выгодная и экономичная недвижимость – это старый фонд неблагополучных районов.

Ложкой дегтя было то, что каждую неделю возникала необходимость решать какие-то споры с жильцами.

Сегодня, понимая ценность управляющей компании, (делегирование менеджмента), я всё равно вижу, что во многих ситуациях должен присутствовать владелец.

Моя история с квартирами в Израиле закончилась в 2009-2010 году, когда стоимость жилья сильно подскочила, следовательно, прибыль снизилась. Упала до 4-5 %. Причина тому - невозможность сумме аренды поспевать за ценой самой квартиры.

Тогда, даже не будучи многоопытным инвестором, мне показалось, что есть способы вкладывать с большей выгодой и с меньшими затратами времени.

Я пришел к пониманию, что инвестировать с прибыльностью 4-5% и ниже годовых и занимаясь управлением, это просто тратить силы, время и деньги.

Говоря про доходность, я имею в виду доходность на вложения (cash on cash).

Напомню, что когда мы получаем от инвестирования 4-5%, теряется заработок на деньгах банка, которому платим 3%-5% годовых. Поэтому такой вклад не позволяет добиться высоких оборотов с капитала.

Хочу сделать небольшое отступление и объяснить почему о реальной доходности, судят по цене в данный момент, а не по стоимости приобретения.

Обязан поделиться поучительным случаем.

У меня есть один приятель, который переехал в Калифорнию. Когда он приехал в Израиль, мы решили встретиться и обсудить инвестиции, которые я предлагаю в Америке.

Знакомый оказался не промах и уже давно приобретает объекты в Америке. Когда я презентовал Техаские проекты с прибыльностью 9%-10% и даже 16%-22% в сделках «EXIT», он сказал, что уже владеет домами в разных городах Америки.

Я обрадовался за него и спросил, какой доход приносят активы. Он рассказал, что 8%-9% и он очень рад. Тогда я поинтересовался доходностью. Он не понял меня, т.к. не знал, что доходность зависит от рыночной оценки покупки на сегодняшний день. Я спросил как обстоят дела с ценами на рынке? Он с воодушевлением ответил, что они увеличились вдвое.

Тогда я объяснил, что за стоимость его дома сегодня, можно получать в два раза больше с аренды почти мгновенно. Ведь уже существуют объекты, приносящие 10% годовых, а его актив приносит максимум 5% годовых.

Он согласился. Правда от понимания до принятия решения длинная дорога. Но будучи экономически подкованный и умным человеком, уверен, путь к действию и пере инвестированию, будет коротким.

Эту историю я рассказал вам по 2-м причинам.

Первая, мы все обязаны знать правила игры, чтобы хотя бы получить шанс в ней победить.

Вторая - показать, что даже относительно опытным инвесторам есть чему учиться, о чем консультироваться и куда расти. Только на примере моего приятеля из Калифорнии, можно сделать вывод, что всегда есть возможность заработать в 2 раза больше на уже выделенные средства.

За годы сопровождения инвесторов, я узнал, что половина из них теряют вклады или зарабатывают меньше, чем могли бы. Это происходит из-за недостатка знаний, закрытости, часто из-за упрямости или боязни перемен.

Я зайду вперед в рассказе о том, как я инвестировал и скажу, что добился того, чего имею, т.к. всегда обращал внимание на детали и старался вкладывать с максимальной прибылью.

Если доходность определенной недвижимости падает, я пере инвестирую более выгодный тип активов. Это позволяет извлекать 10%, 20%, 30% годовых на вложенный капитал.

Если хотите посоветоваться, пишите мне в WA http://go.recom.co.il/wa_alexey
или звоните 03-6965533

Так же за дополнительной информацией об инвестициях, заходите на сайт: http://www.recomusa.co.il



Я так же приглашаю всех Вас стать моими друзьями в фейсбук:

 https://www.facebook.com/AlexeyRecom

(ставьте LIKE на странице и будете в курсе всего что Вам так интересно.)
С уважением, Алексей Молчанов