Самые стоящие для инвестирования типы недвижимости. Плюсы и минусы. Часть II

… Часть 1 - можно прочитать по ссылке: https://tinyurl.com/investizia-part-1

Я зайду вперед в рассказе о том, как я инвестировал от «А» до «Я» и скажу, что добился того, чего добился, т.к. всегда обращал внимание на детали и старался инвестировать с максимальной прибылью.

Как только доходность определенного вида недвижимости падает, я тут же пере инвестирую деньги в другой более выгодный вид недвижимости. Это позволяло и позволяет мне зарабатывать 10%, 20% и даже 30% годовых на вложенный капитал.

Давайте вместе посмотрим как это работает, разберем 2 разные стратегии инвестирования и посмотрим на результат.

Я и мой сосед в начале двухтысячных купили каждый по квартире в Беер Шеве (Израиль) и получали 12% годовых.

Я: продал, как только прибыльность упала до 5% и купил офисы с прибыльностью в 9%-12% годовых.
Сосед: оставил квартиру, ведь его учил отец, что недвижимость не продают, а только приобретают.

Я: когда офисы подорожали и прибыльность упала до 5%-6%, я продал их и купил дома в Америке с прибыльностью 10% годовых.
Сосед: остался верен себе и продолжал сдавать свою квартиру, но уже с доходностью 3% годовых. Сегодня, в 2021 году в Израиле такая величина доходности квартир, купленных на инвестицию. И важно помнить, что речь идет о старых квартирах в провинции.

А теперь давайте посмотрим на результаты в денежном эквиваленте.
К сожалению, большое количество людей этого анализа не делают.
Поэтому, я все-таки хочу помочь и попытаться исправить это положение вещей.

А вот и цифры, которые лучше всего все объясняют.
Возьмем для примера величину 1-й инвестиции – 100,000 долларов и посмотрим, что получится если инвестировать как я и как мой сосед.
Я: купил в 2003 году несколько небольших квартир за $100,000 и получил $10,000 в год за аренду.
Сосед: сделал все то же самое и тоже получил свои $10,000 долларов годовых.

Я: в 2009 продал квартиры в три раза дороже (на самом деле еще дороже, но оставим это так, чтобы было легче это принять) и купил офисы с прибыльностью 9%-12%. Таким образом, я купил коммерческой недвижимости на $300,000 и получал уже минимум $27,000 в год.
Сосед: остался верен себе и продолжал сдавать свои квартиры. Ему даже в какой-то момент повезло, и цена за съем поднялась на 15%. Он стал получать уже $11,500 долларов в год.

Я: в 2019 году доходность от аренды офисов упала, поэтому я их продал в среднем на 50% дороже, чем купил (на самом деле все еще лучше и интереснее, но для примера этого достаточно). Таким образом, я получил $450,000 и купил дом в Мемфисе (Теннесси, США) и квартиры в Техасе и в Вашингтоне Ди. Си (столица США) и получаю 10%-15% после затрат. Это значит, что мой годовой доход от сдачи уже минимум $45,000.
*Важно отметить, что я не учитываю здесь налоги. Верно, но это сделано для простоты расчетов и понятности примеров. Главное, что идея верная и концепция сохраняется, так как налог не учтен и у теня и у соседа, и доход от сдачи я тоже не учитываю при покупке очередной недвижимости.



Внимание, а теперь выводы:
- мы с соседом начали с одинаковой суммы и одинаковой инвестиции. Только он за 15 летпришел к годовому пассивному доходу в $11,500;
- а я все время делая те же самые простые действия, целью которых было просто сохранение доходности около 10%, пришел к $45,000, что на ~400% больше, чем зарабатывает сосед.

Вот теперь спросите вы, неужели упрямство, закрытость и не желание хоть чуть-чуть учится стоит таких убытков или потерянных прибылей (не получить, значит потерять)?

Я вам отвечу – НЕ СТОИТ!

Проблема не только в количестве заработанных денег. Это вопрос принципиальный, т.к. инвестор похожий на меня придёт к финансовой свободе, а мой сосед, если так и продолжит... всю жизнь будет работать за деньги для выживания.

Давайте сейчас подытожим, о каких видах недвижимости мы говорили (на примере Израиля)
- земля;
- магазины;
- складские помещения;
- квартиры.



Теперь самое время поговорить об офисах.
Офисы – моя первая осознанная любовь в недвижимости.
В 2011 году я продал свой Chip Design College и ушел в недвижимость. Уже тогда я не был готов вернуться назад и стать опять наемным работником. Меня это не устраивало, даже если вернутся в хай-тек, который являлся и является золотой клеткой.
Тогда я попал в компанию, которая занималась сдачей в аренду и продажей коммерческой недвижимости в центре страны. Мне просто повезло, что я попал именно на этот рынок недвижимости. Увидев весь потенциал, я не только помогал другим инвесторам успешно инвестировать, но и сам во всю начал приобретать офисы.
У офисов, как у объекта инвестирования, есть масса преимуществ. И в первую очередь для предпринимателей, а особенно для владельцев фирм.

Вот основные преимущества инвестирования в офисы (я говорю о рынке Израиля, но думаю, что смысл и основная идея работает и в других странах, хотя конечно же есть отличия и это все надо проверить в конкретно взятой стране).

1. Владелец компании экономит налог дивиденд (30%) когда приобретает коммерческую недвижимость.
2. Предприниматель получает обратно уплаченный НДС (налог на добавленную стоимость).
3. Прибыльность офисов в 2-3 раза выше, чем прибыльность жилой недвижимости в Израиле.
4. Выгодное финансирование: 65-75% от суммы сделки и относительно невысокая процентная ставка, относительно длинные сроки возврата (12-14-16-24 года).
5. Долгосрочные контракты аренды – 2-4-6 и более лет
6. Все клиенты являются бизнес-клиентами, что делает процесс сдачи относительно простым и эффективным.
7. Минимальные затраты времени и ресурсов на управление.

Выглядит здорово и это так и есть на самом деле.
Но буду с вами открытым и не забуду о минусах:
1. Инвестиция в офисы более сложная чем инвестиция в квартиры. Существует множество критериев для выбора правильного офиса: географическое положение, близость к метро, большой бизнес-центр или отдельное здание, белая или черная отделка и т.д. и тому подобное. Достаточно одной ошибки, чтобы она стала критичной для успеха или неуспеха вашей конкретной недвижимости.
2. Инвестиция в офисы так же более рискованная из-за высоких платежей в случае, если офис не сдан. Ну, например, платеж управляющей компании и так называемый земельный налог.

Вот это основные тезисы о коммерческой недвижимости и, как всегда, хотя бы одна показательная история на тему...

В моей компании RECOM уже много лет есть клиент, который до сегодняшнего дня остается потенциальным клиентом. Он уже много лет с нами и со мной лично знаком: получает информационную рассылку, был на встречах – консультировался и проверял сделки.
Он адвокат, инвестирует, и уверен, что делает это хорошо. Когда я с ним общался, то видел, что инвестиции его далеки от идеальных и он мог бы зарабатывать как минимум в 2 раза больше. Я мог и хотел помочь, но вот беда - он не особо открыт для учебы и самосовершенствования, как минимум в случае с недвижимостью.
Мы знакомы уже лет 5 и вот, совсем недавно он позвонил и радостно мне сообщил, что купил офис прямо в здании, где находится мой офис.
Я порадовался за него и спросил, чем я могу помочь. Он предложил нам сдать его офис.
Тогда я расспросил его, что за офис мы должны сдать и он мне поведал следующую историю.
Он давно уже ищет офис в этой географической локации. И вот увидел рекламу, что продается офис по потрясающей цене. Где-то на 20% дешевле других в этом здании и в этом бизнес- центре.
Я спросил его, а почему так дешево? Проверил ли он это когда покупал? Он сказал, что продавец сказал, что нужны деньги и хочет продать быстро. Тогда продавец спросил у брокера и тот тоже ничего интересного ему не рассказал. Тогда я попросил рассказать об офисе детали, на каком он этаже и мне все сразу стало понятно.

Когда я узнал какой этаж и что есть бомбоубежище в офисе, вся картина стала понятной. И вот что я понял:
- этот офис очень неэффективен, так как 40% офиса было без окон и его было очень неудобно делить на комнаты;
- этот офис все известные мне агенты (включая нас) пытались безуспешно сдать и продать более полутора лет;
- бывшие владельцы потеряли на нем кучу денег и нервов и вот им повезло, они нашли «фраера»;

Что мы можем взять из этой истории? А так как история показательная, то совсем не мало...
- цена недвижимости не является показателем качества инвестиций. Напоминаю, что о качестве инвестиции судят по величине доходности и вероятности в дальнейшем получении этой или подобной доходности. Цена к качеству инвестиции не имеет никакого отношения;

Смотрите видео, которое за 1 минуту это докажет: https://www.youtube.com/watch?v=lAQm1quAu6c&t=7s



- не нужно экономить на консультантах, специалистах и брокерах. Можно сэкономить 2% и потерять 10%-20%. Например, в случае нашего героя, он или сдаст за дешево или продаст в убыток, потеряв много на налогах и сервисах специалистов.

Это пока все об офисах.
Хочу только подчеркнуть, что на иврите издана книга, которая посвящена коммерческой недвижимости. Книга в прямом переводе называется «Жизнь, успех и недвижимость». Если вы владеете языком и хотите инвестировать в офисные помещения в Израиле, то эта книга очень эффективное пособие по тому, как стоит это делать. Она единственная в своем роде и аккумулирует огромное количество кейсов в данном направлении.

Вы можете найти ее здесь:
חיים, הצלחה ונדל"ן - ספרי ניב (nivbook.co.il)



На десерт у нас зарубежная недвижимость.
Вы можете спросить, как это связано с типами недвижимости, ведь это просто география?
Все верно, и я хочу с вами об том поговорить...
Типы недвижимости схожие во всех уголках мира. Поэтому мы подошли к теме – в какой стране инвестировать. Человечество стремится к глобализации и неправильно себя ограничивать активами только там, где живешь.
Есть и другая важная причина проверять объекты в разных странах – это то, что в очень многих развитых странах, таких как Англия, Германия, Италия и большинство штатов США цены очень выросли и доходность упала. Поэтому нужно думать и искать, искать и думать, а покупать то, что есть в городе, где мы живем.
Мы в RECOM выбрали локации, где прибыльность высока, а риск мал. Это развивающиеся и очень прибыльные в нашем случае штаты в Америке: Теннесси, Огайо, Техас и т.д.
Таким образом, мы инвестируем и сопровождаем клиентов в самой богатой империи мира.
Там, где очень удобные налоги, минимальная бюрократия и высокий доход.

Про инвестиции в Америке у меня есть тоже много историй, но расскажу самую значимую по моему мнению на этот момент.
Сегодня весь мир покупает недвижимость в Америке. И понятно Израиль в этом не отстает.
Интересно то, что много лет назад немалая часть компаний, которые инвестировали сами и предлагали инвесторам жилую недвижимость в Израиле, вот уже десять лет как продали свой инвестиционный портфель в Израиле и инвестируют в Америке.
Я со своей командой RECOM еще и прошли этап инвестирования в офисы. Но теперь и мы в поисках контрактов в США, где более высокие доходы и умеренные риски.



Перейдем к преимуществам инвестирования в Америке:
- Самое важное это высокая доходность. Если как пример взять Мемфис, который находится в штате Теннесси (США), то там еще можно найти дома (в 2021 году) с доходностью 8-11% годовых уже даже после расходов. А если еще к этому добавить рост цен – где-то 12-17% в год, то это феноменальная и очень стоящая инвестиция.
- Низкие цены на недвижимость в штатах, о которых мы говорили. Можно начать вкладывать деньги уже с $50,000 долларов, что, например, невозможно в Израиле, где самые дешевые квартиры стоят $150,000 – $200,000.
- В Америке очень щадящее налогообложение. Там любят бизнес, уважают инвесторов и делают все, чтобы бы люди со всего мира вкладывали деньги в их стране.
- В Америке минимальная бюрократия по сравнению с Израилем и большим количеством других мест. Там можно легко и быстро закрыть почти любую сделку, можно в кратчайшие сроки получить разрешение на строительство и т.д.
- Стабильность и уверенность. Это одна из самых стабильных стран в мире, потому что инвесторы спокойно себя чувствуют и не переживают за вложенные деньги, что не скажешь о странах третьего мира, где в дополнении к обычным рискам добавляется опасность инфляции, переворотов и частой смены законов.

А теперь о недостатках...
- Сложно проверить сделку визуально. Ну, во-первых, для большой сделки это не проблема, можно купить билет и завтра быть на месте. Важно также отметить, что Америка настолько прозрачна в смысле информации, что все можно проконтролировать и убедиться в верности издалека.

Проблемное финансирование в случае покупки недорогих домов, если инвестор негражданин Соединенных Штатов. Но и этому есть решение. Это рефинансирование и покупка новых домов уже с финансовым плечом.
Так же возможны очень интересные инвестиции в большие и малые «мульти-фэмили». Это крупные сделки с местным успешным инвестором-застройщиком, который организовывает очень эффективное финансирование своими силами и под свои гарантии.

- Управление на расстоянии. Это весомая проблема, но в основном для инвесторов, которые все хотят делать сами: искать объект инвестиции, вести переговоры, проверять контракт, ремонтировать, сдавать и управлять. Понятно, что они это делают с помощью других людей, но это всегда новые и мало проверенные люди, поэтому то рискованно и регулярно приводит к сбоям. 
Из этого есть выход. Нужно найти больших инвесторов в США, у которых есть свои надежные и очень мотивированные управляющие компании. И тогда остается только договориться о разделе прибылей и гарантиях, которые приняты в этом бизнесе.

Мое заключение по особенностям следующее...
- во-первых, финансирование — это не проблема для граждан США. У местных вкладчиков есть кредитная линия, и они могут легко брать ссуды на приобретение имущества в своей стране.
Такая же история с визуальной проверкой объекта недвижимости перед приобретением. Даже сами американцы часто не едут в другой штат, например из Калифорнии в Теннесси, чтобы посмотреть на дуплекс, который они покупают за 100 000 долларов.
Поэтому самое главное, это не расстояние, а компания, которая вас сопровождает в этих инвестициях. Нельзя во всем убедиться и все сделать самому. Просто выберите партнера-брокера с управляющей компанией, которая будет вам предоставлять классные контракты и будет вас сопровождать на всех этапах от поиска до закрытия сделки, а потом и управления.
Это экономит время, уменьшает до минимума риски и приносит максимальные прибыли.
Вот такие факты и мысли о типах недвижимости самых стоящих для инвестирования и движения к финансовой свободе.

Если хотите посоветоваться, пишите мне в WA http://go.recom.co.il/wa_alexey
или звоните 03-6965533
Так же за дополнительной информацией об инвестициях, заходите на сайт: www.recomusa.co.il



Я так же приглашаю всех Вас стать моими друзьями в фейсбук:

https://www.facebook.com/AlexeyRecom

(ставьте LIKE на странице и будете в курсе всего что Вам так интересно.)

С уважением, Алексей Молчанов